Familieoverdragelse - Sagsbehandlingen

Vigtigt nyt om familieoverdragelse af Fast Ejendom

    Nye regler forventes af træde i kraft 1. juli 2020.

    I et udkast til nyt styresignal beskriver Skattestyrelsen sin opfattelse af rækkevidden af +/- 15 %-reglen, der i dag bruges til at værdiansætte fast ejendom ved familieoverdragelser. Samtidig har Skatteministeren sendt en ændring af +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret i høring, skriver Clemens Law på deres hjemmeside.

    Baggrund og hidtil gældende praksis

    Ved overdragelse af fast ejendom til den nære familiekreds er det i dag muligt at anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %, såvel i levende live som ved død, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det følger af værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) samt senere praksis, bl.a. fra Højesteret i 2016.

    Der har imidlertid hersket en del usikkerhed blandt skattemyndighederne, domstolene og i rådgivningskredse omkring, hvornår der konkret foreligger sådanne ”særlige omstændigheder”, at der kan ske fravigelse af +/- 15 %-reglen.

    Baseret på Højesterets afgørelse fra 2016 har det hidtil været den gængse opfattelse i den juridiske teori, at der kan ske fravigelse af +/- 15 %-reglen i følgende tilfælde:

    1. Ejendommen er videresolgt inden indgivelse af boopgørelse

    2. Ejendommen er vurderet af en sagkyndig under dødsboets behandling

    3. Ejendommen har siden den seneste offentlige ejendomsvurdering undergået faktiske eller retlige ændringer

    4. Arvingerne lægger en anden værdi af ejendommen end værdiansættelsen efter 15 %-reglen til grund i delingen mellem dem

    Skattestyrelsen har dog anlagt en mere vidtrækkende fortolkning af begrebet ”særlige omstændigheder”, hvilket konkret har udmøntet sig i en række sager, der løbende har været med til at flytte og skubbe grænserne for, hvornår +/- 15 %-reglen kan tilsidesættes.

    Med henblik på at fastholde forudberegneligheden for borgerne ved brug af +/- 15 %-reglen, bad Skatteministeren derfor allerede tilbage i maj 2018 om at få udarbejdede et styresignal for at klarlægge reglerne. Det er netop dét styresignal, som Skattestyrelsen nu har udarbejdet udkast til her cirka 2 år efter.

    I den mellemliggende periode har Skattestyrelsen med sin opfattelse af begrebet ”særlige omstændigheder” været med til at præge den praksis, der har udviklet sig med afsæt i Højesterets afgørelse i 2016.

    Samtidig har Folketinget vedtaget et nyt ejendomsvurderingssystem, hvor det er målsætningen, at ejendomsvurderingen skal svare til handelsværdien, dog med en skønsmæssig usikkerhed på +/- 20 %. Siden introduktionen af det nye ejendomsvurderingssystem har der været en forventning om, at +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ville blive til en +/- 20 %-regel, hvilket nu ser ud til at blive en realitet.

    +/-15 %-reglen bliver til en +/- 20 % regel

    Den 5. maj 2020 sendte Skatteministeriet et udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret i høring.

    I udkastet foreslår Skatteministeriet, at +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ændres til en +/- 20 %-regel. Det betyder, at der som udgangspunkt kan lægges en værdiansættelse af fast ejendom til grund ved familieoverdragelser, der højst er 20 % højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette interval er i overensstemmelse med den skønsmæssige usikkerhed mellem den offentlige ejendomsvurdering og ejendommens handelsværdi, der forventes at være knyttet til det nye ejendomsvurderingssystem.

    Den foreslåede ændring skaber dog en vis usikkerhed i forhold til, om +/- 20 %-reglen alene vil gælde for de ejendomme, hvor ejeren har fået meddelt en ny ejendomsvurdering i henhold til det nye ejendomsvurderingssystem. En ændring af værdiansættelsescirkulæret vil navnlig indebære en ophævelse af den gældende +/- 15 %-regel.

    Skatteministeriet har desuden tilføjet, at +/- 20 %-reglen ikke finder anvendelse, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Denne undtagelse blev introduceret af Højesteret i 2016. Den foreslåede tilføjelse er således i overensstemmelse med praksis.

    Skattestyrelsens opfattelse af undtagelsen om ”særlige omstændigheder”

    Den 5. maj 2020 udsendte Skattestyrelsen udkast til nyt styresignal, der har til formål at klarlægge, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse kan ske fravigelse af +/-15 %-reglen (snart +/- 20 %), fordi der foreligger særlige omstændigheder.

    I udkastet til styresignal beskriver Skattestyrelsen sin opfattelse af undtagelsen ”særlige omstændigheder” i lyset af den praksis, som har udviklet sig på området i perioden efter Højesterets afgørelse i 2016.

    Ifølge Skattestyrelsen kan der ske tilsidesættelse af +/-15 %-reglen, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

    Skattestyrelsen oplister herefter en række konkrete holdepunkter, der kan pege i retning af, at det er tilfældet:

    1. Ejendommen er solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen (både før eller efter)

    2. Der har været salgsforhandlinger omkring ejendommen inden familieoverdragelsen

    3. Ejendommen er vurderet af en sagkyndig (dog ikke altid en særlig omstændighed i forbindelse med gaveoverdragelse)

    4. Der er optaget lån i ejendommen før eller efter familieoverdragelsen, hvor en højere vurdering af ejendommens værdi er lagt til grund

    5. Arvingerne lægger en anden værdi af ejendommen end værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen til grund i delingen mellem dem, hvilket f.eks. kan komme til udtryk ved arveafkald eller arveforskud

    6. Ejendommen har siden den seneste offentlige ejendomsvurdering og inden familieoverdragelsen undergået væsentligt renoverings- og eller moderniseringsarbejde

    7. Ejendommen er optaget til en anden værdi end værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen i det seneste årsregnskab (gælder kun investerings- og erhvervsejendomme)

    8. Afkastgraden på ejendommen tilsiger, at ejendommens reelle handelsværdi er højere end værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen (gælder kun investerings- og erhvervsejendomme)

    9. Den generelle prisudvikling på naboejendomme eller ejendomme i samme opgang eller i nærheden tilsiger, at ejendommens reelle handelsværdi er højere end værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen

    Udover de ovennævnte konkrete holdepunkter kan der i øvrigt lægges vægt (I) på størrelsen af prisforskellen mellem den værdi, der lægges til grund ved familieoverdragelsen og den værdi, som holdepunkterne understøtter, samt (II) den tidsmæssige sammenhæng mellem det konkrete holdepunkt for en højere reel handelsværdi og tidspunktet for familieoverdragelsen. Skattestyrelsen redegør dog ikke nærmere for, hvornår det konkrete holdepunkt for en højere værdi ligger så langt tilbage i tid, at det ikke får nogen betydning. Ifølge Skattestyrelsen kan der ikke sættes nogen fast grænse for det.

    I tilfælde hvor værdiansættelsen af ejendommen indgår i en boopgørelse eller i en gaveanmeldelse, sætter fristerne for ændring af værdiansættelsen på henholdsvis 3 og 6 måneder dog en naturlig grænse for hvilke efterfølgende holdepunkter, der kan tillægges betydning.

    Udkastet til styresignal indeholder en udvidelse af undtagelsen til +/- 15 %-reglen omkring ”særlige omstændigheder” sammenlignet med den hidtidige, gængse opfattelse i den juridiske teori baseret på Højesterets afgørelse fra 2016. Det indebærer omvendt, at rummet for at anvende +/- 15 %-reglen er blevet indskrænket, og da oplistningen i udkastet til styresignal ikke er en udtømmende liste, er der anledning til at overveje, hvornår der – efter Skattestyrelsens opfattelse – ikke vil være holdepunkter for at tilsidesætte anvendelsen af +/- 15 %-reglen. Tiden vil således vise, om Skattestyrelsens opfattelse af de ”særlige omstændigheder” beskrevet i styresignalet, reelt vil udhule anvendelsesområdet for +/- 15 %-reglen og den tilhørende forudberegnelighed.

    Kontakt

    Har du behov for hjælp kan du ringe direkte til os på telefon 2614 0677.

      Leave a Comment